Mietrecht: Für einmal ist 1% mehr als 10%

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Das Schweizer Mietrecht steht nicht im Ruf, besonders prickelnd zu sein. Vielmehr resultiert ein historisch gewachsenes Dickicht von feinmaschigen Normen. Selbst Profis können dabei bisweilen den Überblick verlieren.

Zugrunde liegt letztlich der in der Verfassung verankerte Anspruch auf Mieterschutz (Art. 109 BV). Dessen Kernelement bilden Vorschriften gegen missbräuchliche Mietzinse. Letzteres liegt insbesondere dann nicht vor, wenn es sich um Mietzinserhöhungen infolge sogenannter wertvermehrender Investitionen oder energetischen Verbesserungen an der Mietsache handelt. Die hierbei maximal zulässigen Mietzinsanpassungen unterliegen exakt definierten Stellschrauben. Neben der reglementierten Festlegung der Höhe der wertvermehrenden Investitionen müssen die Sätze für die Verzinsung, die Amortisationsdauer sowie den Unterhalt angemessen sein. Logisch, dass hier trotzdem Raum für Interpretationen besteht.

In zahlreichen Urteilen hat das Bundesgericht über Jahrzehnte hinweg die relevanten Stellschrauben immer genauer definiert. So auch in einem Urteil, aus dem Herbst 1992 (BGE 118 II 415). Demnach lässt sich der anrechenbare Unterhalt der getätigten Investition für die Mietzinsüberwälzung über zwei gleichwertige Vorgehen herleiten: Entweder als 1% der wertvermehrenden Investitionen oder aber als 10% der Summe von Verzinsung und Amortisation. Für einmal, insbesondere in Tiefzinsphasen, bringt die Variante mit 1% eine höhere Mietzinsanpassung hervor, als diejenige mit 10%. So weit so gut.

Die Analyse von K.REM bestätigt (einmal mehr), dass aktuell bei identischen Inputgrössen die beiden angesprochenen Vorgehensweise unterschiedliche Potenziale für Mietzinserhöhungen hervorbringen. Das ist bemerkenswert. Auf eine detaillierte Herleitung soll an dieser Stellen nicht eingegangen werden. Vielmehr gilt unser Interesse der Ursache für die mehrdeutigen Ergebnisse, mit Blick auf die Mietzinserhöhung. Des Pudels Kern liegt beim mietrechtlichen Referenzzinssatz. Letzterer ist der entscheidende Dreh- und Angelpunkt des Schweizer Mietrechts. Das Bundesamt für Wohnungswesen kommuniziert diese Schlüsselgrösse viermal pro Jahr. Der Referenzzinssatz gilt zudem einheitlich über die gesamte Schweiz und für alle Ausprägungen von Wohn- oder Geschäftsliegenschaften. Seine Hebelwirkung ist gewaltig.

Im Herbst 2020 liegt der mietrechtliche Referenzzinssatz bei 1.25%. Das ist ein rekordtiefer Wert seit seiner «Erfindung», respektive derjenigen seiner kantonalen Referenzzinsvorgänger, vor mehr als 100 Jahren! Gleichzeitig lag dieselbe Grösse vor 28 Jahren, als das einschlägige Bundesgerichtsurteil gesprochen, wurde bei sagenhaften 7.0%. Nie in der bisherigen Geschichte des Mietrechts lag diese Marke höher.

Dass eine Investitionsrechnung mit 1.25% bzw. 7.0% als Eingangsgrösse ein anderes Ergebnis hervorbringt, ist offensichtlich. In der praktischen Konsequenz führt dies seit mehr als einer Generation dazu, dass getätigte, identisch hohe wertvermehrende Investitionen in die Mietsache, unter dem Strich, als absolute Frankenbeträge, stetig kleiner wurden. Dabei handelt sich um einen rein mechanischen, schematischen Prozess. Eine (ökonomische) Logik sucht man dabei vergebens.

Was bleibt? Weder die herrschenden wirtschaftlichen noch rechtlichen Rahmenbedingungen lassen sich ändern. Sie sind als Realitäten zur Kenntnis zu nehmen. Es gilt, das Beste daraus zu machen. Die nicht nur hierzulande anhaltend ultratiefen Zinssätze mögen auf der Finanzierungsseite von Immobilien für deren Eigentümer durchaus willkommen sein. Doch die Musik spielt – mit Blick auf die Aktivseite der Eigentümerbilanzen – bei den heutigen und zukünftig erwarteten Mietzinseinnahmen. Vor diesem Hintergrund kann es nicht falsch sein, wenn sich Eigentümer von Renditeliegenschaften – von Zeit zu Zeit – bewusst mit ihrer internen oder externen Bewirtschaftungstätigkeit beschäftigen. Es gilt mitunter die eigenen Prozesse selbstkritisch zu hinterfragen. Ein periodisches Controlling in den eigenen Reihen ist meistens gut investierte Zeit. Mögen die Unterschiede, beispielsweise bei den Berechnungsvarianten der Mietzinsanpassungen, auf den ersten Blick auch gering erscheinen, gilt die Devise: Auch Kleinvieh macht Mist.

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