Mehrwertausgleichsgesetz – Manchmal trügt der Schein

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Per 1. Januar 2021 wird, mit einem Jahr Verspätung, der Mehrwertausgleich nun auch im Kanton Zürich, in Form des Mehrwertausgleichsgesetz (MAG), verankert sein.

Seinen Ursprung findet das Gesetz in der Volksabstimmung vom März 2013 zur Revision des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes. Diese wurde mit beinahe 63% Ja-Stimmen deutlich gutgeheissen. Das revidierte Gesetz trat in der Folge per 1. Mai 2014 in Kraft. Es verpflichtete die Kantone, binnen 5 Jahren, planungsbedingte Mehr- und Minderwerte gesetzlich zu regeln. Im Unterlassungs- / Verzögerungsfalle, können in den betreffenden Kantonen bis zur Umsetzung keine Bauzonen mehr ausgeschieden werden.

Planungsbedingte Mehrwerte können durch Ein- oder Aufzonungen resultieren. Durch eine Umzonung ist sowohl ein Mehr- als auch ein Minderwert denkbar.

Bei Einzonungen wird eine Mehrwertabgabe auf Stufe Kanton fällig. Diese beläuft sich auf 20% des Wertzuwachses auf dem entsprechenden Grundstück.

Auf- und Umzonungen hingegen werden nicht kantonal geregelt. Hierfür sind die jeweiligen Gemeinden verantwortlich. Diese können die Abgaben für ein Aufwertung zwischen 0% und maximal 40% selber definieren.

Die resultierenden Entgelte werden in jedem Fall bei deren Realisierung, sprich Neube- / Überbauung des Grundstückes, fällig. Je nach Situation in der Gemeine können abweichende Regelungen gelten, beispielsweise, die Abgeltung im Falle einer Veräusserung.

Aus Sicht eines Eigentümers tönt dies soweit logisch und fair. Selbstredend erzeugen Gemeinden ohne oder mit tiefen Abgaben höhere Glücksgefühle, als jene mit der maximal möglichen Abgabe von 40%. Aber auch bei letzterer scheinen die netto 60% der Landaufwertung zu Gunsten des Eigentümers als gute Opportunität.

Doch es lohnt sich, bei diesen vermeintlichen Goodies genauer hinzuschauen, denn der Schein kann trügen. Zu beachten ist, dass der errechnete Mehrwert erst durch die vollständige Realisierung der neuen baulichen Möglichkeiten realisiert wird. Aus ökonomischer Sicht ist eine bauliche Realisierung jedoch nur dann wirtschaftlich sinnvoll, wenn der neu resultierende Landwert über dem derzeitigen Verkehrswert zu liegen kommt. Andernfalls, sprich ein neuer Landwert unter dem aktuellen Verkehrswert, würde durch den Neubau Ertragssubstrat vernichtet.

Nachfolgende grafische Darstellung soll dies anhand von zwei Umnutzungsszenarien darstellen.

Im Aufzonungsszenario 1 resultiert auf den ersten Blick eine beachtliche Verdoppelung des Grundstückwertes. Doch unbesehen der zu entrichtenden Abgaben, kann der neue Landwert dem derzeitigen Verkehrswert nicht Paroli bieten.

Anders verhält es sich im Szenario 2, bei welchem ein Landwert resultiert, welcher grundsätzlich den Anforderungen der Ökonomischen Abbruchreife entspricht und für den Eigentümer somit eine effektive Aufwertung des Grundstückes in greifbare Nähe rückt.

Es lohnt sich folglich immer, ist sogar unabdingbar, sich nicht vorschnell von vielversprechenden Wertsteigerungen beeindrucken / euphorisieren zu lassen. Die genaue Betrachtung und saubere Herleitung der Gesamtsituation ergeben erst das individuelle Gesamtbild und die effektive wirtschaftliche Auswirkung. Diese ist als Entscheidungsgrundlage zum weiteren Vorgehen unabdingbar.

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