Hellseher gesucht: Wer kennt den Immobilienmarkt im Jahre 2031?

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Am 5. November 2020 öffnete der Immobilienkomplex «The Circle», direkt beim Flughafen Zürich. Die börsenkotierte Flughafen Zürich AG, als Co-Investorin in diesen epochalen Bau, betreibt seit Jahrzehnten für die kleine, offene Volkswirtschaft Schweiz eine systemrelevante Infrastruktur. Gemäss Eigendeklaration beläuft sich alleine das Investitionsvolumen auf rund 1.2 Milliarden Franken (nicht mit dem Marktwert zu verwechseln); die Nutzfläche auf 180’000 Quadratmeter. Bemerkenswerte Eckdaten im hiesigen Kontext, sei es als Bauprojekt oder  als Bestandesimmobilie betrachtet. Zum Vergleich: Der Zürcher «Prime Tower» bringt es auf gut 48’000 Quadratmeter Nutzfläche, mit einem geschätzten «Fair Value» in der Grössenordnung von etwa 650 bis 700 Millionen Franken.

Projektbezogener Rückblick im Zeitraffer
Am 24. März 2009 wurde folgende Medienmitteilung veröffentlicht:

«Unique (Flughafen Zürich AG) lanciert die Entwicklung eines neuen Grossprojektes am Flughafen Zürich. In Gehdistanz zum Terminal wird eine hochwertige Überbauung für Dienstleistungen mit einer Nutzfläche von rund 200’000m2 geplant. Sie trägt den Namen „The Circle at Zurich Airport“.»

Als mutmasslicher Baubeginn wurde «etwa 2012» genannt. Im selben Monat verzeichnete der Flughafen rund 2.4 Millionen Passagiere. Im April 2012 folgte die rechtskräftige Baubewilligung, kurz vor Jahresende 2013 erwarb die Swiss Life AG Miteigentum im Umfang von 49% und im Februar 2015 erhielt die HRS Real Estate AG den Zuschlag für die bauliche Umsetzung. Die Grundsteinlegung erfolgte zwei Jahre später, Ende März 2017. Laut ursprünglichem Fahrplan hätte das Mammutprojekt in zwei Etappen eröffnet werden sollen. Aber bereits vor Baubeginn beschlossen die Investoren, einen taktischen Wechsel vorzunehmen. Das Projekt sollte vielmehr 2019 «en bloc» den Nutzern übergeben werden. Der Rest ist Geschichte.

Aus Portfolio- und Asset-Management-Sicht bestätigt die Projektentwicklung «The Circle» in eindrücklicher Art und Weise grundsätzlich bekannte, aber in der Praxis immer wieder vernachlässigte Aspekte und Prinzipien:

Erstens lassen sich konkrete Marktsituationen nie verlässlich antizipieren. Während sich das Passagieraufkommen am Zürcher Flughaften im April und Mai 2020 auf marginalem Niveau bewegte, lag es im September 2020 immerhin wieder bei knapp 540’000 Personen. Letzteres war im Vergleich zum Vorjahresmonat mit satten 2.8 Millionen Passagieren, aus erklärbaren Gründen, aber immer noch extrem bescheiden. Damit bestätigt sich einmal mehr, dass ein aktives Markttiming mit Punktladungen eine Illusion darstellt. Die Bauzeit von Gebäuden wird nicht vom Immobilienmarkt bestimmt. Beide Seiten – Investoren wie Nutzer – können den Zeitpunkt ihres Markteintritts höchstens äusserst grobmaschig bestimmen. Kommt noch hinzu, dass die anspruchsvolle Phase der Erstvermietung lange vor Inbetriebnahme in einem substanziellen Ausmass abgeschlossen war und somit aktuell auch deutlich vor dem Ausbruch der Corona-Krise.

Dass ein Gebäudekomplex wie «The Circle», insbesondere an der gewählten Mikrolage, substanzielle Berührungspunkte zum Flugbetrieb hat, liegt auf der Hand, respektive ist gewollt und bildet ein nicht kopierbares Argument. So dürften vor allem frequenzabhängigen Nutzungen das spärliche Passagieraufkommen einen Strich durch die Rechnung machen. Gleichzeitig gilt es aus Investorensicht betrachtet zu bedenken, dass eine Vermarktung im Wissen um eine ausbrechende Seuche wohl deutlich schmerzhafter gewesen wäre.

Zweitens lehrt uns ein Blick in die Luftfahrtgeschichte, dass exogene ökonomische Schocks häufig lange Zeit nachwirken. Beispiel: Nach dem weltweiten Einbruch des Flugverkehrs im Zuge der Terroranschläge in den USA im Herbst 2001 dauerte es mehr als sieben Jahre bis im Flughafen Zürich wieder das Passagieraufkommen wie vor besagtem Ereinis erreicht wurde. Das heisst, selbst bei einer raschen Erholung der Konjunktur, werden die Passagierzahlen nur langsam und zeitverzögert wieder anwachsen. Folglich ist es absehbar, dass Vermieter und Mieter von kommerziellen Nutzungen, die räumlich und funktional mit dem Flughafen Zürich direkt oder indirekt verwoben sind, auch bei einer zügigen wirtschaftlichen Erholung, etliche Jahre mit der Bewältigung der Corona-Krise beschäftigt sein werden.

Drittens bestätigt das Megavorhaben «The Circle» einmal mehr, dass professionell aufgestellte Investoren und Anleger den Grundsatz der Diversifikation konsequent hochhalten sollten. Diversifikation, sowohl standort- und nutzungsbezogen, aber auch bezüglich der eigenen Investitionsplanung und -zyklen. «The Circle» ist bereits in sich selbst als nutzungsbezogener diversifizierter Mikrokosmos zu verstehen, jedoch liegt standortbezogen ein klassisches potenzielles Klumpenrisiko vor. An dieser Stelle kommen jedoch die Profile und Immobilienportfolios der involvierten Investoren zum Tragen. Um solche oder ähnliche Immobilienengagements stemmen zu können, muss eine hinreichende Risikofähigkeit gegeben sein. Als isoliertes Einzelengagement wäre «The Circle» wohl kaum zu verantworten gewesen.

Fazit: Die angesprochenen Leitlinien und Sachverhalte, die im Massstab von «The Circle» angemessen erscheinen, lassen sich eins zu eins auf alle Immobilienportfolios übertragen; sie sind universell gültig. Ein zeitgemässes Management für Projektentwicklungen wie Bestandesliegenschaften bildet die Basis für den Aufbau und Erhalt von soliden Cashflow-Renditen. Selbstverständlich ist die Arbeitlast des Asset-Managements seit diesem Frühling sprunghaft angestiegen, krisenbedingt noch anspruchsvoller geworden und es benötigt zusätzliche Ressourcen. Auch liegt es beim «The Circle» auf der Hand, dass letztere noch über Jahre hinaus stärker als geplant gebunden sein werden.

Aber das blosse Spekulieren zur richtigen Zeit, am richtigen Ort das richtige, selbstlaufende Produkt zu bringen, kann kein Ansatz für ein nachhaltig erfolgreiches Geschäftsmodell sein.

Hinweise:

https://www.nzz.ch/zuerich/am-donnerstag-eroeffnet-the-circle-was-sie-ueber-den-milliardenschweren-bau-am-zuercher-flughafen-wissen-muessen-ld.1584806#subtitle-kann-ich-dort-auch-sonntags-einkaufen-second

https://www.nzz.ch/zuerich/ein-milliardenbau-oeffnet-zur-unzeit-ld.1585042

https://www.nzz.ch/zuerich/flughafen-zuerich-der-circle-wird-in-einem-zug-gebaut-ld.112791

https://sps.swiss/fileadmin/user_upload/redakteure/gruppe/pdf/geschaeftsberichte/de/Swiss_Prime_Site_Geschaeftsbericht_2018_de_web.pdf

https://www.thecircle.ch/de

https://www.primetower.ch

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