Bei wertvermehrenden Investitionen dürfte bald der Turbo gezündet werden

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Am 26. Oktober 2020 lässt das Bundesgericht eine Bombe platzen. So geschehen mit dem Urteil 4A_554/2019. Es enthält einen neuen Leitentscheid zum Mietrecht. Es geht dabei um viel Geld, um sehr viel Geld. Selbstredend, dass die Medien darüber berichten, Gegner und Befürworter sich zu Wort melden und das Urteil auch in der Politik grosse Wellen wirft.

K.REM ist weder dazu berufen, sich zum Urteil politisch zu äussern, noch dieses juristisch zu kommentieren. Unsere Kompetenz liegt stattdessen beim professionellen Management von Liegenschaften: die richtigen Sachen richtig machen. Dazu gehört für uns auch, Opportunitäten zu sehen und darauf hinzuweisen. Die Thematik im erwähnten Urteil ist im Grunde genommen gleichermassen simpel aber auch spektakulär. Getreu der Devise «kleine Ursache, grosse Wirkung» geht es schlicht um die zentrale Stellschraube im Schweizer Mietrecht, den mietrechtlichen Referenzzinssatz.

Im Mietrecht bildet dieser das Mass der Dinge. Erstens dient er als Referenz für Mietzinsanpassungen in bestehenden, unbefristeten Mietverhältnissen, zweitens als Massstab zur Bestimmung missbräuchlicher Mietzinse. Und drittens fliesst er in die monetäre Kalkulation sogenannter wertvermehrender Investitionen ein. Während die beiden erstgenannten Punkte oftmals im Rampenlicht stehen, fristen wertvermehrende Investitionen meistens ein Schattendasein. Zu Unrecht!

K.REM berichtete an dieser Stelle erst kürzlich über den Umgang und versteckte Potentiale im Zusammenhang mit wertvermehrenden Investitionen (vgl. Blog vom 30. Oktober 2020). Damals beleuchteten wir technische Feinheiten in der praktischen Herleitung von angemessenen Mietzinserhöhungen. Beim vorliegenden Urteil geht es nun jedoch um ein anderes monetäres Kaliber.

Zum grundsätzlichen technischen Hintergrund:
Die mietrechtliche Investitionsrechnung basiert auf dem jeweiligen Niveau des Referenzzinssatzes, der um einen Zuschlag von x Prozentpunkten nach oben angepasst werden darf. Seit vielen Jahrzehnten beträgt dieser Zuschlag 0.5 Prozentpunkte (oder 50 Basispunkte). Mit dem Urteilsspruch aus Lausanne soll dieser neu 2 Prozentpunkte (oder 200 Basispunkte) betragen. Dies, sofern der mietrechtliche Referenzzinssatz zwei oder weniger Prozent beträgt. Aktuell liegt dieser bei 1.25%.

Das mag sich etwas kompliziert anhören. Klarheit über die Tragweise des Urteils bringt bereits eine kleine Simulationsrechnung. In einem Mehrfamilienhaus mit 10 Mietwohnungen werden in den Küchen je ein Steamer-Gerät zusätzlich / neu eingebaut. Kostenpunkt gesamte Liegenschaft: 50’000 Franken. Die angenommene Lebensdauer der Geräte beträgt zehn Jahre.
Bis anhin konnte der Mietzins pro Wohnung und Jahr um gut 598 Franken erhöht werden. Neu könnte diese Anpassung aber über 639 Franken betragen. Eine Zunahme von rund 7%. Bei einer Amortisationsdauer von 30 Jahren für die gleiche Investition bringt das Bundesgerichtsurteil gar eine Zunahme von stattlichen fast 18% mit sich. Peanuts sehen anders aus.

Ausblick:
Wenn das Bundesgericht konsistent denkt, handelt und final auch entsprechend entscheidet, dann gibt es keinen Grund, dass bei wertvermehrenden Mietzinsanpassungen nach Art. 14 Abs. 4 VMWG, der sogenannte «angemessene Satz für die Verzinsung» zur Herleitung des Nettomietzinsaufschlages, folgerichtig und per sofort nicht ebenso bei 3.25% statt bei 1.75% liegt.

Ob sich das Bundesgericht bei der Urteilsfindung dessen bewusst war, kann nicht beurteilt werden. Seit über 100 Jahren kannte das Schweizer Mietrecht, bezogen auf die Thematik der Nettorendite, nur einen einzigen und immer denselben Grenzwert, welcher mit diesem Novum nun gekippt wurde.

Für das Asset- und Portfoliomanagement von Immobilien bringt das neuste Bundesgericht viel neues Wertschöpfendes zum Anpacken. Allfällige IT- und Softwareanpassungen, sowie die Überarbeitung von Kalkulationstabellen können dabei gerne in Kauf genommen werden.

Hinweise:

https://www.bger.ch/files/live/sites/bger/files/pdf/de/4a_0554_2019_yyyy_mm_dd_T_d_11_07_27.pdf

Urteil des Bundesgerichts vom 26. Oktober 2020 4A-554/2019

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