+43 Basispunkte bei wertvermehrenden Investitionen!

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
Share on email

Welchen Einfluss hat die Wahl der Zinsberechnung bei der Überwälzung von wertvermehrenden Investitionen in Tiefzinsphasen?

Zur Überwälzung von Sanierungen generell, insbesondere zur Anwendung kommend bei umfassenden Sanierungen, gibt es grundsätzlich zwei Varianten. Einerseits die sogenannte Vermieter-, andererseits die Mietermethode».

In beiden Berechnungen sind die Verzinsungen der Amortisationen sowie der Basiszins, welcher sich aus dem Referenzzinssatz ableitet, gleich. Die abweichende Komponente stellt der Unterhaltsanteil dar. Vermieterseits ist eine Pauschale 1% der Sanierungskosten eingerechnet. Die Mieterseite hingegen berechnet den Unterhaltsanteil als 10% der Summe aus Basiszins und Amortisation. In beiden Fällen jeweils auf dem überwälzbaren Anteil

Durch die Rückläufigen Zinsen und damit einhergehend auch den tiefen Referenzzinssatz als Berechnungsbasis, resultieren für die beide Varianten unterschiedliche überwälzbare Anteile; es entsteht eine Diskrepanz zwischen den zusätzlich zustehenden Nettomietzinseinnahmen.

In der Mietermethode steht der Unterhaltszuschlag im direkten Verhältnis zum Basiszinssatz. Dadurch wirken sich die tiefen Zinssätze direkt und negativ auf den Unterhaltsanteil aus. Dem gegenüber steht der Unterhaltsanteil in der Vermietermethode immer in Relation zur getätigten Investition.

Es stellt sich nun die Frage, wie sich diese Diskrepanz der beiden Varianten in den letzten 10 Jahren entwickelt hat. Nachstehende Grafik zeigt die beiden, erwartungsgemäss rückläufigen, Bruttozinssätze.
– orange = Vermietermethode
– blau = Mietermethode

Die Sekundärachse zeigt die zunehmende Differenz der beiden Methoden, zu Lasten des Vermieters, auf.

Im aktuellen Tiefzinsumfeld resultiert eine Minder- oder Mehrverzinsung, je nach Betrachtung, von mehr als 43 Basispunkten.

Folglich sollte, insbesondere bei den derzeitigen Tiefzinsen als Basis, aber auch in Anbetracht der weiter unter Druck stehenden Renditen, diese nach der Vermietermethode optimiert werden. Selbst dann, wenn damit ein kurzfristiger Mehraufwand, allenfalls gar durch Mietereinsprachen, einher geht.

Man darf nicht vergessen, dass diese Differenz der Liegenschaft über einen Zeitraum von gut und gerne 25 Jahren zugute kommt. Unter diesem Aspekt überwiegt der Mehrwert allfällige Streitigkeiten.

Our website uses cookies to optimize your experience. View our Privacy Policy for more information.